Makler und Hausverwaltung trennen: Das BGH-Urteil 2026

BGH-Urteil 2026 · Makler · Hausverwaltung

Zwei Monatsmieten Provision für jede Neuvermietung, bezahlt vom Eigentümer: Viele Hausverwaltungen haben das jahrelang so gemacht. Seit dem 21. Mai 2026 ist klar, dass das nicht erlaubt ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für ihre Vermietung keine Maklerprovision verlangen, auch nicht vom Vermieter (Az. I ZR 224/25). Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Für alle, die ein Maklerbüro und eine Hausverwaltung unter einem Dach betreiben oder gründen wollen, heißt das: strikt trennen, oder die Provision ist weg.

2 MonatsmietenProvision je Neuvermietung im BGH-Fall

rund 16.800 €für 13 Vermittlungen, jetzt zurückzuzahlen

3 Jahreregelmäßige Verjährung für Rückforderungen

Das Wichtigste in Kürze

Das Urteil: BGH, Urteil vom 21.05.2026, I ZR 224/25. Hausverwalter haben für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen aus dem verwalteten Bestand keinen Provisionsanspruch.
Die Neuerung: Das Verbot gilt nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern auch gegenüber dem Vermieter, der den Verwalter beauftragt hat.
Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Nr. 3 erfasst zusätzlich Gesellschaften, an denen der Vermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist.
Die Folge: Provisionsklauseln in Verwalterverträgen sind unwirksam. Eigentümer können gezahlte Beträge zurückverlangen, soweit sie nicht verjährt sind.
Für Gründer: Maklertätigkeit und Hausverwaltung brauchen zwei getrennte Erlaubnisse nach § 34c GewO, getrennte Verträge und ein Geschäftsmodell, das die Provision nicht beim eigenen Bestand sucht.

Das BGH-Urteil I ZR 224/25 im Überblick

Der Fall

Eine Immobilieneigentümerin hatte eine Verwaltungsgesellschaft mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Im Verwaltervertrag stand zusätzlich: Für jede Neuvermietung erhält die Verwalterin zwei Monatskaltmieten Provision, gedeckelt auf 10.000 Euro pro Jahr. Zwischen 2020 und 2022 stellte die Verwalterin so rund 16.800 Euro für 13 Vermietungen in Rechnung. Nach dem Ende der Zusammenarbeit wollte die Eigentümerin das Geld zurück.

Die Entscheidung

Der I. Zivilsenat gab der Eigentümerin recht. Der Verwalterin stand für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen, die sie selbst verwaltet, keine Provision zu. Die Zahlungen erfolgten ohne Rechtsgrund und müssen zurückgezahlt werden.

Die Begründung in drei Punkten

Der Wortlaut ist eindeutig. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch aus, wenn der Vermittler Verwalter der Wohnung ist. Eine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden steht nicht im Gesetz.
Mieter werden auch indirekt geschützt. Zahlt der Vermieter die Provision, holt er sie sich in der Praxis oft über eine höhere Miete zurück. Genau das soll das Gesetz verhindern.
Verwalten und Vermitteln sind zwei Rollen. Wer eine Wohnung ohnehin betreut, soll die Neuvermietung nicht zusätzlich als Erfolgsprovision abrechnen. Die Wiedervermietung gehört zur Aufgabe des Verwalters und ist über das Verwaltungshonorar zu bezahlen.

Warum das Urteil so viel Sprengkraft hat: Das Modell „Verwaltung plus Vermietungsprovision“ war in der Branche weit verbreitet, vor allem bei größeren Beständen. Jede solche Klausel ist nun angreifbar. Für Verwalter mit vielen Einheiten können Rückforderungen schnell fünf- oder sechsstellig werden.

Was das Gesetz genau verbietet

§ 2 Abs. 2 WoVermittG kennt drei Fälle, in denen ein Wohnungsvermittler keine Provision bekommt:

Nr. 1: Ein bestehendes Mietverhältnis wird nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert.
Nr. 2: Der Vermittler ist selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnung.
Nr. 3: Eigentümer, Verwalter oder Vermieter ist eine juristische Person, an der der Vermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist, oder umgekehrt ist der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter an der Maklerfirma beteiligt.

Nr. 3 ist der Punkt, den viele übersehen. Eine eigene Makler-GmbH neben der Verwaltungs-GmbH mit denselben Gesellschaftern löst das Problem nicht. Wer an beiden Firmen beteiligt ist, verliert die Provision für Wohnungen aus dem Bestand der Verwaltung genauso.

Welche Konstellation ist erlaubt? Die Übersicht

Konstellation	Mietprovision?	Hinweis
Maklerbüro vermittelt eine fremde Wohnung ohne Verbindung zur Verwaltung	Ja	Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in der Regel der Vermieter. Höchstens 2 Nettokaltmieten plus MwSt.
Hausverwaltung (Mietverwaltung) vermittelt eine Wohnung aus dem eigenen Bestand	Nein	Weder vom Mieter noch vom Vermieter (BGH I ZR 224/25)
Schwester-Maklerfirma mit denselben Gesellschaftern vermittelt Bestand der Verwaltung	Nein	Rechtliche oder wirtschaftliche Beteiligung nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG
Reiner WEG-Verwalter vermittelt die Mietwohnung eines einzelnen Eigentümers	Grundsätzlich ja	Der WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum, nicht die einzelne Wohnung (BGH, 2003). Anders, wenn er zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung übernommen hat.
Mietvertrag wird nur verlängert oder erneuert	Nein	§ 2 Abs. 2 Nr. 1 WoVermittG
Verkauf einer verwalteten Wohnung	Einzelfall	Das WoVermittG gilt nur für Mietwohnungen. Beim Kauf greift die allgemeine Rechtsprechung zur „Verflechtung“ nach § 652 BGB. Doppelrolle immer offenlegen.

Warum Maklerbüro und Hausverwaltung strikt getrennt gehören

Der Kern des Problems ist ein Interessenkonflikt. Ein Verwalter soll die Interessen des Eigentümers wahren: sorgfältige Mieterauswahl, möglichst wenig Leerstand, saubere Abrechnung. Eine Erfolgsprovision pro Neuvermietung setzt den falschen Anreiz. Jeder Mieterwechsel bringt Geld, eine lange Mietdauer nicht. Deshalb trennt der Gesetzgeber hier strikt, und der BGH setzt diese Trennung jetzt konsequent durch.

Für die Praxis gibt es zwei saubere Wege:

Modell A: Verwaltung mit eingepreister Vermietung. Die Hausverwaltung übernimmt die Wiedervermietung als Teil ihrer Leistung und rechnet sie über ein erfolgsunabhängiges Honorar ab, zum Beispiel eine höhere monatliche Pauschale je Einheit. Vorsicht bei einer „Vermietungspauschale“ je Mieterwechsel: Sie hängt wieder am Vermietungserfolg und ist nach dem Urteil angreifbar.

Modell B: Echtes, unabhängiges Maklergeschäft. Das Maklerbüro arbeitet provisionsbasiert, aber nur für Objekte, die nicht im Verwaltungsbestand liegen und nicht von einer Gesellschaft verwaltet werden, an der die Maklerseite beteiligt ist. Es tritt eigenständig am Markt auf und wird nicht über die Verwaltung „gefüttert“.

Was nicht funktioniert: hybride Modelle, bei denen die Verwaltung die Vermietung vorbereitet und die Schwesterfirma die Provision kassiert. Gerade diese Konstruktion erfasst § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG.

Checkliste: Maklertätigkeit und Hausverwaltung eröffnen

Wer beides anbieten möchte, braucht mehr als einen Gewerbeschein. Diese Punkte solltest du vor dem Start abhaken:

1. Zwei Erlaubnisse nach § 34c GewO

Immobilienmakler: Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO. Sie gilt für die Vermittlung von Kauf- und Mietverträgen.
Wohnimmobilienverwalter: Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO. Sie gilt für WEG-Verwaltung und Mietverwaltung von Wohnraum für Dritte.
Nachweise: Zuverlässigkeit (Führungszeugnis, Auskunft aus dem Gewerbezentralregister) und geordnete Vermögensverhältnisse (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, Auskunft aus dem Schuldner- und Insolvenzverzeichnis). Zuständig sind je nach Bundesland Gewerbeamt oder IHK.

2. Versicherung

Verwalter: Berufshaftpflichtversicherung ist Pflicht, mindestens 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1 Million Euro pro Jahr (§ 15 MaBV). Ohne Nachweis keine Erlaubnis.
Makler: gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber eine Vermögensschadenhaftpflicht ist dringend zu empfehlen. Ein Fehler im Exposé oder bei der Flächenangabe kann teuer werden.

3. Weiterbildung und Qualifikation

Makler und Wohnimmobilienverwalter müssen sich innerhalb von drei Jahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO, § 15b MaBV) und das dokumentieren. Das gilt auch für Mitarbeitende, die direkt beim Kunden tätig sind.
Für die WEG-Verwaltung zusätzlich: Eigentümergemeinschaften können seit 1. Dezember 2023 einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen. Die Zertifizierung erfolgt über eine Prüfung bei der IHK.

4. Pflichten im Tagesgeschäft

MaBV: Buchführungs-, Aufbewahrungs- und Informationspflichten.
Geldwäschegesetz: Immobilienmakler sind Verpflichtete nach dem GwG. Du brauchst eine Risikoanalyse, musst Kunden identifizieren und dich im Meldeportal goAML der FIU registrieren. Bei Mietverträgen gilt das ab einer Monatsmiete von 10.000 Euro.
Bestellerprinzip bei Miete: Den Wohnungssuchenden darfst du nur belasten, wenn du ausschließlich in seinem Auftrag eine Wohnung gesucht hast (§ 2 Abs. 1a WoVermittG).
Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Bei Verbrauchern gilt die Halbteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB).
Datenschutz: Mieterselbstauskünfte, Bonitätsunterlagen und Eigentümerdaten fallen unter die DSGVO. Verwaltung und Makler sollten getrennte Einwilligungen und Löschkonzepte haben.

5. Die Trennung organisieren

Getrennte Verträge: Der Verwaltervertrag enthält keine erfolgsabhängige Vermietungsvergütung, der Maklervertrag wird separat und in Textform geschlossen.
Getrennte Bestände: Das Maklerbüro verlangt keine Mietprovision für Wohnungen, die die eigene Verwaltung oder eine verbundene Gesellschaft verwaltet.
Getrennte Konten und Buchhaltung: Mietgelder und WEG-Gelder gehören auf Treuhand- oder Gemeinschaftskonten, nie auf das Geschäftskonto des Maklerbüros.
Transparenz: Beim Verkauf einer Wohnung aus dem Verwaltungsbestand die Doppelrolle schriftlich offenlegen, bevor ein Maklervertrag zustande kommt.
Bestandsverträge prüfen: Wer schon Verwalterverträge mit Provisionsklauseln hat, sollte sie jetzt anpassen und mögliche Rückforderungen einplanen.

Was Eigentümer und Vermieter jetzt tun sollten

Hast du deinem Hausverwalter für Neuvermietungen eine Provision oder Vermittlungsgebühr gezahlt? Dann lohnt ein Blick in den Verwaltervertrag und in die Abrechnungen. Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und du davon Kenntnis hattest (§§ 195, 199 BGB). Zahlungen aus dem Jahr 2023 können deshalb in vielen Fällen nur noch bis zum 31. Dezember 2026 zurückgefordert werden. Ob und wann die Frist in deinem Fall läuft, sollte ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen.

Umgekehrt gilt für Verwalter: Neue Verträge nur noch ohne erfolgsabhängige Vermietungsvergütung abschließen und für mögliche Rückforderungen aus den letzten drei Jahren Rückstellungen bilden.

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Häufige Fragen

Darf eine Hausverwaltung überhaupt noch Wohnungen vermieten?

Ja. Die Vermietung darf sie weiterhin übernehmen, sie darf dafür nur keine Maklerprovision verlangen. Die Arbeit muss über das normale Verwaltungshonorar bezahlt werden.

Gilt das Urteil auch, wenn der Vermieter die Provision freiwillig vereinbart hat?

Ja. Genau das war der entschiedene Fall. Der BGH hat klargestellt, dass das Verbot nicht nur Vereinbarungen mit dem Mieter betrifft, sondern auch solche mit dem Vermieter.

Hilft eine eigene Makler-GmbH neben der Hausverwaltung?

Nur, wenn es keine rechtliche oder wirtschaftliche Verbindung gibt oder die Maklerfirma keine Wohnungen aus dem Bestand der Verwaltung vermittelt. Sind dieselben Personen beteiligt, greift § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermittG.

Gilt das Verbot auch für WEG-Verwalter?

Ein reiner WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum, nicht die einzelne Wohnung. Der BGH hat 2003 entschieden, dass er für die Vermittlung einer Mietwohnung in der Anlage grundsätzlich eine Provision verlangen kann. Übernimmt er zusätzlich die Mietverwaltung für diese Wohnung, gilt das Verbot.

Was ist mit dem Verkauf von Wohnungen?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Verkauf gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts. Eine enge Verflechtung mit dem Verkäufer kann den Provisionsanspruch trotzdem gefährden, deshalb die Doppelrolle immer offenlegen.

Wie viel Provision darf ein Makler bei der Wohnungsvermietung nehmen?

Höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Makler beauftragt hat.

Mein Fazit

Das Urteil schafft Klarheit und ist aus Sicht der Eigentümer fair. Wer eine Wohnung verwaltet, wird dafür bezahlt, dass sie gut vermietet ist. Eine zusätzliche Erfolgsprovision für jeden Mieterwechsel ist eine Doppelvergütung. Für Gründer ist die Botschaft einfach: Maklerbüro und Hausverwaltung lassen sich kombinieren, aber nur mit zwei Erlaubnissen, sauberen Verträgen und klar getrennten Beständen. Wer die Provision beim eigenen Verwaltungsbestand sucht, riskiert, sie Jahre später zurückzahlen zu müssen.

Quellen

Dieser Beitrag dient ausschließlich der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Ich bin weder Anwalt noch Steuerberater. Für die Prüfung deines Verwaltervertrags oder einer Rückforderung wende dich an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Stand: 29.09.2026.

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