Teilt deinen Kaufpreis automatisch in den abschreibbaren Gebäudeanteil und den nicht abschreibbaren Grund und Boden auf – und berechnet deine jährliche Abschreibung fürs Finanzamt.
§ 7 Abs. 4 & 5a EStG · Stand 2026Grund und Boden nutzt sich nicht ab – nur das Gebäude darfst du abschreiben.
Der Satz richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes.
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend machen. Der Grund-und-Boden-Anteil ist nicht abnutzbar und bleibt außen vor. Genau diese Aufteilung ist der häufigste Fehler – und der größte Hebel für deine Steuerersparnis.
Zum Kaufpreis gehören die Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie eine Maklerprovision. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt. Separat ausgewiesenes Inventar (z. B. eine Einbauküche) wird eigenständig über kürzere Nutzungsdauern abgeschrieben.
Der Bodenwert ergibt sich aus Grundstücksfläche (bei Wohnungen: Miteigentumsanteil) × Bodenrichtwert. Die Finanzverwaltung verwendet dafür ihre Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Eine vertragliche Aufteilung im Notarvertrag wird grundsätzlich anerkannt, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt.
| Gebäude | AfA-Satz | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Fertigstellung ab 1.1.2023 | 3 % linear (33 Jahre) | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Fertigstellung 1925–2022 | 2 % linear (50 Jahre) | § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % linear (40 Jahre) | § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG |
| Neubau, Baubeginn 10/2023–9/2029 | 5 % degressiv vom Restwert | § 7 Abs. 5a EStG |
| Neue Mietwohnung (EH40/QNG) | + 4 × 5 % Sonder-AfA | § 7b EStG |
| Baudenkmal / Sanierungsgebiet | 8 × 9 % + 4 × 7 % auf Sanierungskosten | §§ 7h, 7i EStG |
Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 10 % → Anschaffungskosten 330.000 €. Bodenanteil 25 % → 82.500 €. Abschreibbarer Gebäudeanteil: 247.500 €. Bei Baujahr 1995 (2 %) ergibt das 4.950 € AfA pro Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % sind das rund 2.080 € weniger Steuern – jedes Jahr, über 50 Jahre.
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Zuerst wird der Kaufpreis inklusive Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) auf Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Darauf wird der AfA-Satz angewendet: 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung 1925–2022 und 2,5 % bei Baujahr vor 1925.
Das hängt von Lage und Bodenrichtwert ab. Die Finanzverwaltung nutzt dafür die Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung. In Großstädten liegt der Bodenanteil oft bei 30–50 %, im ländlichen Raum deutlich darunter. Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist ein Indiz, wird aber vom Finanzamt geprüft.
Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 können 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 5a EStG). Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich zur regulären AfA vier Jahre lang je 5 % Sonderabschreibung geltend gemacht werden, wenn Bauantrag bzw. Bauanzeige in den begünstigten Zeitraum fallen, die Baukostenobergrenze eingehalten und der Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel erreicht wird.
Ja. Wird durch ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, kann die AfA entsprechend höher ausfallen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das Gutachten muss nachvollziehbar sein – das Finanzamt prüft genau.
Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Im ersten Jahr wird die AfA nur zeitanteilig (monatsgenau) angesetzt.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026.