Die Bierdeckelrechnung ist der schnellste Filter für Kapitalanleger: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert (100 ÷ Faktor). Eine Wohnung für 240.000 € mit 1.000 € Kaltmiete im Monat hat einen Faktor von 20 und damit 5 % Bruttomietrendite.
Besteht ein Objekt den Bierdeckel-Test, lohnt die Detailprüfung. Aktuelle Bauzinsen findest du auf der Seite Immobilienfinanzierung.
Ein schneller Plausibilitäts-Check: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete ergibt den Kaufpreisfaktor. Faktor 20 bedeutet 5 % Bruttomietrendite. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.
Als grobe Orientierung gelten Faktoren unter 20 als interessant, über 25 wird es für Kapitalanleger meist schwierig, einen positiven Cashflow zu erreichen. In Top-Lagen sind höhere Faktoren üblich.
Nein. Sie ersetzt keine Detailrechnung mit Kaufnebenkosten, Finanzierung, nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltungsrücklage, Leerstand und Steuern. Sie hilft aber, schlechte Angebote in Sekunden auszusortieren.
Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026.