Einbauküche im Kaufvertrag: So sparst du Grunderwerbsteuer und schreibst schneller ab

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Einbauküche im Kaufvertrag: So sparst du sofort Grunderwerbsteuer – und schreibst als Vermieter schneller ab

Immobilien & Steuern · Lesezeit ca. 7 Min.

Beim Immobilienkauf zahlst du je nach Bundesland bis zu 6,5 % Grunderwerbsteuer – aber nur auf das Grundstück samt Gebäude. Bewegliche Wirtschaftsgüter wie Einbauküche, Markisen oder Gartenmöbel gehören nicht dazu. Wer sie im notariellen Kaufvertrag separat ausweist, senkt die Steuerlast sofort – und Vermieter holen sich über die kürzere Abschreibung Jahr für Jahr zusätzlich Geld vom Finanzamt zurück.

1.Das Prinzip: Grunderwerbsteuer fällt nur auf die Immobilie an

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis für Grundstück und Gebäude – nicht am mitverkauften Inventar. Wird im Kaufvertrag ein Gesamtpreis vereinbart, ohne das Inventar auszuweisen, besteuert das Finanzamt kurzerhand die volle Summe. Steht dagegen im Vertrag ausdrücklich: „Vom Kaufpreis entfallen X Euro auf die Einbauküche, Y Euro auf die Markisen…“, bleibt dieser Anteil grunderwerbsteuerfrei.

Die Steuersätze liegen 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Jeder Euro, der sauber dem Inventar zugeordnet ist, spart also sofort bis zu 6,5 Cent Steuer – bei einer 15.000-Euro-Küche sind das bis zu 975 Euro.

💡 Steuer-Tipp 1: Bewegliche Wirtschaftsgüter im Kaufvertrag explizit und mit realistischem Wert ausweisen. Das mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer direkt – ohne Gestaltungstricks, von der Rechtsprechung ausdrücklich anerkannt.

2.Rückendeckung vom Finanzgericht: Das Köln-Urteil

Dass diese Gestaltung rechtssicher ist, hat das FG Köln mit Urteil vom 8.11.2017 (Az. 5 K 2938/16) bestätigt: Käufer eines Einfamilienhauses (Gesamtpreis 392.500 Euro) hatten 9.500 Euro für Einbauküche und Markisen gesondert ausgewiesen. Das Finanzamt wollte trotzdem auf alles Grunderwerbsteuer erheben – und verlor. Die Kernaussagen des Gerichts:

Für gebrauchte, werthaltige bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Den im Vertrag vereinbarten Werten ist grundsätzlich zu folgen, solange keine Zweifel an der Angemessenheit bestehen.
Will das Finanzamt abweichen, trägt es selbst die Feststellungslast dafür, dass die Werte unrealistisch sind.

3.Steuer-Tipp 2: Turbo-Abschreibung für Vermieter

Für Kapitalanleger kommt der zweite Hebel dazu – die Abschreibung (AfA). Das Gebäude schreibst du je nach Baujahr und Kaufdatum über 33 bis 50 Jahre ab (2 % bzw. 3 % pro Jahr). Eine Einbauküche ist dagegen nach der BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 3.8.2016, IX R 14/15) ein einheitliches, selbstständiges Wirtschaftsgut mit 10 Jahren Nutzungsdauer – bei einer gebraucht übernommenen Küche entsprechend kürzere Restnutzungsdauer.

Der separate Ausweis im Kaufvertrag verschafft dir also höhere Werbungskosten in kürzerer Zeit: Statt 2 % über 50 Jahre fließen 10 % (oder mehr) pro Jahr in deine Anlage V und drücken dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.

💡 Bonus: Einzelne bewegliche Gegenstände mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto (geringwertige Wirtschaftsgüter) – etwa Gartenmöbel oder einzelne Lampen – können Vermieter sogar sofort im Jahr des Kaufs voll absetzen.

4.Praxis-Tipp: Realistische Werte und eine Inventarliste

Der Gestaltungsspielraum endet bei „Mondpreisen“. Als Faustregel gilt: Übersteigt der Inventaranteil rund 15 % des Kaufpreises, schaut das Finanzamt genauer hin und fordert Nachweise. Auch eine zehn Jahre alte Küche für 20.000 Euro wird kaum durchgehen. So bleibst du rechtssicher:

Inventarliste als Anlage zum Kaufvertrag: Gegenstand, Kaufjahr/Alter, Zustand und angesetzter Zeitwert.
Belege sichern: Originalrechnungen des Verkäufers oder Fotos helfen bei Rückfragen.
Zeitwert statt Neupreis: Für gebrauchte Gegenstände einen plausiblen Abschlag ansetzen.
Nur echte bewegliche Sachen: Was fest mit dem Gebäude verbunden ist (Fliesen, Sanitäranlagen, Heizung, fest eingebaute Schränke als wesentliche Bestandteile), zählt zum Gebäude und bleibt grunderwerbsteuerpflichtig.

⚠️ Stolperfalle Finanzierung: Banken finanzieren nur die Immobilie, nicht das Inventar. Ein hoher Inventaranteil senkt den Beleihungswert – bei knapper Finanzierung kann das die Konditionen verschlechtern oder mehr Eigenkapital erfordern. Vorher mit der Bank klären.

5.Rechenbeispiel: Was bringt der Küchen-Ausweis konkret?

Angenommen, du kaufst eine vermietete Wohnung in NRW (6,5 % GrESt) und weist eine hochwertige, neuwertige Einbauküche mit 15.000 Euro separat aus:

Effekt	Ohne Ausweis	Mit Ausweis	Ersparnis
Grunderwerbsteuer auf die Küche	975 €	0 €	975 € sofort
Jährliche AfA auf 15.000 €	ca. 300 € (2 % Gebäude-AfA)	1.500 € (10 Jahre)	+1.200 € Werbungskosten p. a.
Steuerersparnis p. a. (42 % Grenzsteuersatz)	–	–	rund 500 € pro Jahr (10 Jahre lang)

Über die ersten zehn Jahre summiert sich der Vorteil damit auf rund 6.000 Euro – nur durch zwei zusätzliche Sätze im Kaufvertrag und eine saubere Inventarliste. (Der AfA-Vorteil ist dabei vor allem ein Zins- und Liquiditätsvorteil: Das Gebäude-AfA-Volumen sinkt entsprechend.)

6.Was zählt als bewegliches Wirtschaftsgut?

Grundsätzlich geeignet ✅	Zählt zum Gebäude ❌
Einbauküche (inkl. Elektrogeräte)	Fliesen, Parkett, Sanitäranlagen
Markisen, Gartenhaus (nicht fundamentiert), Gartenmöbel	Heizungsanlage, fest verbaute Klimatechnik
Möbel, Lampen, Gardinen, Waschmaschine	Fest eingebaute Schränke als wesentliche Bestandteile
Sauna (frei stehend), Kaminofen (nur angeschlossen)	Aufzug, Dachausbau, Wintergarten
Solarmöbel, Rasenmäher, Werkzeug	Bei Eigentumswohnungen: die anteilige Instandhaltungsrücklage ist ein Sonderfall*

*Die miterworbene Erhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nach aktueller BFH-Rechtsprechung nicht mehr – anders als früher oft angenommen. Die Abgrenzung im Einzelfall hängt von der festen Verbindung mit dem Gebäude ab.

Fazit

Der separate Ausweis beweglicher Wirtschaftsgüter im Kaufvertrag ist einer der einfachsten und rechtssichersten Steuerhebel beim Immobilienkauf: sofortige Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer für jeden Käufer, dazu für Vermieter eine deutlich schnellere Abschreibung mit spürbarer jährlicher Entlastung. Entscheidend sind realistische Zeitwerte, eine ordentliche Inventarliste als Vertragsanlage und der Blick auf die 15-%-Faustregel. Wer zusätzlich die Finanzierung im Auge behält, nimmt hier ohne Risiko mehrere tausend Euro mit.

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⚠️ Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Ob ein Gegenstand als beweglich gilt, welche Restnutzungsdauer angemessen ist und wie das Finanzamt die angesetzten Werte beurteilt, hängt vom Einzelfall ab. Steuersätze und Rechtsprechung können sich ändern (Stand: Juli 2026). Bei größeren Beträgen sollte der Kaufvertrag vor Beurkundung mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Quellen (Auswahl):

Einbauküche im Kaufvertrag: Bis zu 6,5 % Grunderwerbsteuer sparen + Turbo-AfA