Mietnomaden in der Steuererklärung: Was Vermieter absetzen dürfen – und was nicht

Steuern & Vermietung

Mietnomaden in der Steuererklärung: Was du absetzen darfst – und was nicht

Stand: 27. Juli 2026 · Steuern & Immobilien · Lesezeit ca. 8 Min. · Keine Steuerberatung

Ein Mietnomade in der eigenen Wohnung ist der Albtraum jedes Vermieters: monatelang kein Cent Miete, Abmahnungen ohne Wirkung, am Ende oft noch Schäden und Anwaltskosten. Und dann kommt die Steuererklärung – und die Frage: Wie gebe ich das eigentlich an? Die überraschende Antwort: Die entgangene Miete selbst kannst du nicht absetzen. Die Kosten drumherum aber sehr wohl – und die machen aus dem Ärgernis wenigstens einen steuerlichen Verlust. Dieser Beitrag erklärt, wie es richtig läuft, anhand eines typischen Praxisfalls.

Der Praxisfall: „Wir hatten von September bis Anfang Januar einen Mietnomaden in einer unserer Wohnungen – von Anfang an kein Cent Miete. Mehrfach abgemahnt, die Miete aber nicht nachträglich eingefordert. Wie gebe ich das in der Steuererklärung an?“ Genau diesen Fall lösen wir hier Schritt für Schritt.

1.Der Kern: das Zuflussprinzip

Bei privaten Vermietern gilt für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) das Zuflussprinzip (§ 11 EStG): Besteuert wird nur, was dir tatsächlich zugeflossen ist. Das hat eine wichtige Konsequenz für den Mietnomaden-Fall:

Die gute Nachricht: Miete, die nie gezahlt wurde, musst du auch nicht als Einnahme versteuern. Du gibst für die betroffenen Monate schlicht 0 Euro Mieteinnahmen an. Es gibt keine „Phantom-Einnahme“, die du versteuern müsstest.

Die Kehrseite: Genau deshalb ist die entgangene Miete auch kein absetzbarer Verlust. Was nie Einnahme war, kann auch nicht als „Kosten“ abgezogen werden. Der häufigste Irrtum: „Mir sind 4 Monatsmieten entgangen, die setze ich ab“ – das geht bei privaten Vermietern nicht. Die entgangene Miete verpufft steuerlich einfach.

2.Was du sehr wohl absetzen kannst: die Werbungskosten laufen weiter

Und hier liegt der eigentliche Hebel. Solange die Einkünfteerzielungsabsicht besteht – du also weiter vermieten willst und dich um Miete bzw. Räumung bemühst – bleiben deine Werbungskosten voll abziehbar, auch für die mietfreie Zeit. Dazu zählen:

Kostenart	Absetzbar als Werbungskosten?
Laufende Kosten: AfA, Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Versicherung	Ja – wie im normalen Vermietungsjahr
Anwalts-, Gerichts- und Räumungskosten (Rechtsverfolgung)	Ja
Schadensbeseitigung nach Auszug (Reparatur, Reinigung, Renovierung)	Ja – sofort als Erhaltungsaufwand
Schlüssel-/Schlossaustausch, Entrümpelung	Ja
Beiträge zu einer Mietausfallversicherung	Ja
Entgangene Miete selbst	Nein

Das Ergebnis ist paradox tröstlich: Weil in den mietfreien Monaten 0 Euro Einnahmen 100 % der laufenden Kosten plus Anwalts- und Reparaturkosten gegenüberstehen, entsteht in aller Regel ein steuerlicher Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust mindert dein zu versteuerndes Gesamteinkommen – du bekommst also einen Teil des Schadens über die Steuer zurück.

3.So gibst du den Fall konkret an

Bezogen auf den Praxisfall (Mietnomade September bis Anfang Januar):

Anlage V ausfüllen wie immer – die Wohnung bleibt ein Vermietungsobjekt.
Mieteinnahmen: Nur das eintragen, was tatsächlich geflossen ist. Für die Nomaden-Monate: 0 Euro. (Da nichts gezahlt wurde und du nichts nachforderst, gibt es keinen Zufluss.)
Werbungskosten: Alle laufenden Kosten des Jahres normal ansetzen (AfA, Zinsen, Grundsteuer, Verwaltung, Versicherung) – plus Anwalts-/Gerichtskosten und nach dem Auszug die Schadens-/Renovierungskosten.
Jahresübergreifend denken: Kosten werden im Jahr der Zahlung abgesetzt. Fällt die Renovierung erst 2026 an (nach dem Auszug am 2.1.), gehört sie in die Steuererklärung 2026 – die Anwaltskosten aus 2025 in die 2025er Erklärung.

4.Dokumentation ist entscheidend

Das Finanzamt erkennt Verlust und Kosten nur an, wenn deine Einkünfteerzielungsabsicht belegt ist. Heb daher alles auf:

Mietvertrag, Abmahnungen, Kündigung, Schriftverkehr,
Nachweise über die ausgebliebenen Zahlungen (Kontoauszüge),
Belege für Anwalt, Gericht, Räumung, Reparaturen,
Fotos der Schäden vor und nach der Instandsetzung.

Wichtig: Wenn du die Miete nicht nachforderst und die Wohnung anschließend nicht wieder vermietest, könnte das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anzweifeln. Solange du aber weitervermieten willst (oder es tust) und dich nachweislich gegen den Nomaden gewehrt hast, ist der Verlust in aller Regel sauber begründbar.

5.Zwei Sonderfälle

Mietausfallversicherung: Zahlt eine Versicherung dir den Mietausfall aus, ist diese Leistung steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung – sie ersetzt ja die Miete. Beiträge zur Versicherung sind umgekehrt Werbungskosten.
Nicht gezahlte Nebenkosten: Auch hier gilt das Zuflussprinzip – nicht erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen sind keine Einnahme und kein Verlust. Die tatsächlich von dir getragenen Betriebskosten sind aber Werbungskosten.

Fazit

Der Mietnomade kostet Nerven und Geld – aber steuerlich ist die Lage klarer, als viele denken. Die entgangene Miete kannst du nicht absetzen, weil sie nie Einnahme war (Zuflussprinzip). Dafür bleiben deine laufenden Werbungskosten voll abziehbar, und die Kosten des Ärgers – Anwalt, Gericht, Räumung, Schadensbeseitigung – setzt du in voller Höhe ab. Unterm Strich entsteht meist ein Verlust aus Vermietung, der dein übriges Einkommen mindert und dir so einen Teil des Schadens über die Steuer zurückholt. Voraussetzung ist eine saubere Dokumentation und die erkennbare Absicht, weiter zu vermieten. Wegen der Details – gerade bei Abgrenzung Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten – lohnt der Gang zum Steuerberater; er holt oft mehr heraus, als er kostet.

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⚠️ Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab (u. a. Abgrenzung Erhaltungsaufwand/anschaffungsnahe Herstellungskosten, Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht, gewerbliche vs. private Vermietung). Für deinen konkreten Fall ziehe einen Steuerberater oder einen Vermieterverband (z. B. Haus & Grund) hinzu. Rechtsstand: Juli 2026.

Quellen & Weiterlesen:

Mietnomade und kein Cent Miete? Warum du die entgangene Miete NICHT absetzen kannst – und was stattdessen die Steuer senkt