Finanzfluss vs. immocation: Wer hat bei Immobilien recht?

ETF-Sparplan oder vermietete Eigentumswohnung? Kaum eine Frage spaltet die deutsche Finanz-Community so zuverlässig. Im neuen Video „Finanzfluss liegt falsch bei Immobilien – ich rechne es vor (meine erste Wohnung)“ antwortet Marco, Gründer von immocation, auf Aussagen von Finanzfluss-Gründer Thomas Kehl. Ich habe die Argumente beider Seiten sortiert und die Zahlen aus dem Video nachgerechnet. Mein Ziel ist dabei kein Lagerkampf. Ich will zeigen, wo beide recht haben und wo die Argumentation nicht trägt.

Video: immocation auf YouTube (eingebettet im erweiterten Datenschutzmodus). Beim Abspielen werden Daten an YouTube übertragen.

Worum geht es im Video?

Im Video werden kurze Ausschnitte aus einem Finanzfluss-Beitrag eingespielt. Die Kernaussagen von Thomas Kehl lauten sinngemäß: Immobilieninvestor zu sein ist ein Job, man unterschätzt den Zeitaufwand, man geht ein Klumpenrisiko ein, der eigene Stundenlohn gehört in die Rechnung, und für ihn persönlich sind Immobilien nur im kleinen, familiären Rahmen ein Thema. Gleichzeitig räumt er ein, dass der Immobilienmarkt Ineffizienzen hat und man unter Marktpreis kaufen kann, wenn man intensiv sucht.

Marco von immocation hält dagegen: Er rechnet am Beispiel seiner ersten Wohnung vor, dass aus 7.000 € Eigenkapital in zehn Jahren rund 80.000 € Vermögen geworden sind, mit sehr wenig Arbeitszeit. Ein reiner ETF-Sparplan reiche dagegen selbst bei hoher Sparrate nicht für echte finanzielle Freiheit.

Die Rechnung aus dem Video – nachgerechnet

Marco vergleicht zwei Wege mit jeweils 7.000 € Startkapital über zehn Jahre:

Die Zahlen sind in sich plausibel. Entscheidend ist aber die letzte Zeile: Die Wohnung selbst hat sich mit rund 6,3 % pro Jahr entwickelt, also ähnlich wie die angenommene ETF-Rendite. Die gut 27 % Eigenkapitalrendite entstehen fast vollständig durch den Kredithebel, die Tilgung über die Miete und die Mietsteigerung nach der Heizungsmodernisierung. Das ist kein Trick, sondern genau der Kern des Immobilieninvestments. Man muss es nur offen benennen, denn derselbe Hebel wirkt auch nach unten.

Wo immocation recht hat

1. Der Hebel über Fremdkapital ist real

Kaum ein Privatanleger bekommt für ein ETF-Depot einen Kredit über das Neunfache seines Eigenkapitals mit zehn Jahren Zinsbindung. Für eine vermietete Wohnung ist das möglich. Der Mieter zahlt über die Miete Zins und Tilgung mit. Dieser Mechanismus ist der wichtigste Grund, warum Immobilien bei kleinem Startkapital ein schnelleres Vermögenswachstum erzeugen können.

2. Der Steuervorteil nach zehn Jahren

Private Veräußerungsgewinne bei Immobilien sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Dazu kommt die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil während der Haltedauer. Bei ETFs fällt dagegen Abgeltungsteuer an. Im Beispiel aus dem Video (10.000 € pro Jahr über 30 Jahre, rund 1,01 Mio. € Endvermögen) wären auf den Gewinn trotz 30 % Teilfreistellung grob 130.000 € Steuern fällig, sobald alles verkauft wird. Dieser Unterschied wird in vielen ETF-Rechnungen unterschlagen.

3. Aktive Wertsteigerung ist möglich

Die neue Heizung, finanziert über ein kleines Zusatzdarlehen, hat laut Video die Miete deutlich erhöht, ohne zusätzliches Eigenkapital. Mit einem ETF kann man so etwas nicht machen. Bei Immobilien lässt sich die Rendite durch Modernisierung, bessere Vermietung oder einen günstigen Einkauf selbst beeinflussen.

4. Sparraten sind begrenzt

Wer 10.000 € netto im Jahr zurücklegt, hat bei 7 % nach 20 Jahren rund 439.000 € und nach 30 Jahren rund 1,01 Mio. €. Das ist viel Geld, aber Marco hat recht: Mit einem Gehalt allein ist der Vermögensaufbau durch die Sparrate gedeckelt.

Wo immocation falsch liegt oder zu kurz rechnet

1. Äpfel mit Birnen: ungehebelter ETF gegen 90 % Fremdkapital

Ein fairer Vergleich müsste das Risiko gleichsetzen. Bei 7.000 € Eigenkapital und 58.000 € Kredit hätte ein Wertverlust von gut 10 % das Eigenkapital rechnerisch ausgelöscht. Gleichzeitig bezeichnet Marco Aktien in der Entnahmephase als „Achterbahn“. Das passt nicht zusammen: Eine zu 90 % fremdfinanzierte Einzelwohnung ist schwankungsanfälliger als ein weltweit gestreuter ETF. Man sieht es nur nicht täglich am Kurs.

2. Ein Einzelfall aus der Niedrigzinsphase

Die gezeigte Wohnung wurde vor rund zehn Jahren gekauft, mitten in einer Phase historisch niedriger Zinsen. Kaufpreise und Mieten passten damals ganz anders zusammen. Dass gerade die erste Wohnung eines erfolgreichen Immobilienunternehmers gut gelaufen ist, belegt nicht, dass das jeder Kauf schafft. Gescheiterte Erstinvestments landen selten in YouTube-Videos.

3. Die Entnahmerechnung beim ETF ist zu pessimistisch

Marco teilt 1 Mio. € einfach durch 360 Monate und kommt auf rund 2.800 € im Monat. Damit unterstellt er, dass das Kapital in 30 Jahren Entnahme gar nichts mehr erwirtschaftet. Realistischer ist ein Entnahmeplan mit vorsichtiger Rendite:

Werte vor Steuern und nominal. Eigene Berechnung als Annuität mit monatlicher Verzinsung.

4. Inflation wird nur auf einer Seite abgezogen

Beim ETF betont Marco zu Recht, dass die Kaufkraft in 30 Jahren deutlich geringer ist. Bei den Immobilien rechnet er dagegen mit nominalen 1,8 Mio. € Vermögen und rund 9.000 € Monatsmiete. Bei 2 % Inflation pro Jahr entsprechen 1,8 Mio. € in 30 Jahren heute nur noch knapp 1 Mio. €. Die 9.000 € entsprechen etwa 5.000 € heutiger Kaufkraft. Das bleibt ein gutes Ergebnis, aber nicht die Größenordnung, die im Video vermittelt wird.

5. „Jedes Jahr eine Wohnung“ ist 2026 kein Selbstläufer

Der Vorschlag, zehn Jahre lang jedes Jahr eine kleine Wohnung mit 7.000 bis 10.000 € Eigenkapital zu kaufen, setzt voraus, dass Banken das mitmachen und die Zahlen aufgehen. Heute liegen die Top-Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung bei rund 4 %, bei Vollfinanzierung eher darüber. Eine einfache Beispielrechnung für einen Neukauf:

Wer so zehn Wohnungen kauft, zahlt anfangs schnell 1.500 € und mehr pro Monat aus dem eigenen Gehalt zu, solange die Mieten nicht deutlich steigen. Dazu kommt die Bonität: Mit jedem Kredit sinkt der Spielraum bei der Bank. Der Weg ist nicht unmöglich, aber er ist deutlich anspruchsvoller als im Video dargestellt.

6. Kosten und Risiken werden pauschaliert

25 % Abschlag für Bewirtschaftung ist ein brauchbarer Daumenwert. Er deckt aber keine Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft ab, keine längeren Leerstände, keine Mietausfälle, keine Prozesskosten und keine Pflichtsanierungen. Außerdem sind Mietüberschüsse, sobald die Zinsen sinken, mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Das schmälert den „passiven“ Cashflow im Alter spürbar.

7. Verkauf an die Ehefrau

Marco erwähnt, die Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei an seine Frau verkauft zu haben. Solche familieninternen Verkäufe sind eine bekannte Gestaltung: Der Grunderwerb zwischen Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), und die Abschreibung beginnt auf Basis des neuen Kaufpreises neu. Das Finanzamt prüft aber genau, ob Kaufpreis und Finanzierung fremdüblich sind (§ 42 AO). Wer das nachmachen will, sollte es mit einem Steuerberater planen.

8. Interessen offenlegen

In der Videobeschreibung werben ein kostenloses Webinar und ein Ticket für das immocation-Festival. Das ist legitim, gehört aber zur Einordnung: Der Kanal lebt vom Thema Immobilieninvestment. Umgekehrt verdient auch Finanzfluss an Inhalten rund um ETFs, Broker und Depots. Beide Seiten haben ein wirtschaftliches Interesse an ihrer Botschaft. Das Argument im Video, Thomas Kehl könne Immobilien nur deshalb ablehnen, weil er als Unternehmer gut verdient, ist dagegen kein Sachargument. Es zielt auf die Person, nicht auf die Rechnung.

Wo Finanzfluss recht hat

Was heißt das für Anleger?

Die ehrliche Antwort ist unspektakulär: Es kommt darauf an. Eine vermietete Wohnung kann sinnvoll sein, wenn diese Punkte zutreffen:

• Ein stabiles Einkommen, das einen negativen Cashflow von einigen hundert Euro im Monat über Jahre tragen kann.
• Eine Liquiditätsreserve für Leerstand, Sonderumlagen und Reparaturen, getrennt vom Notgroschen.
• Bereitschaft, sich in Mietrecht, Steuern und Finanzierung einzuarbeiten oder dafür zu bezahlen.
• Ein Objekt, das auch mit realistischen Zinsen von heute rechnet und nicht nur mit dem Wertzuwachs.

Ein ETF-Sparplan ist die bessere Wahl für alle, die wenig Zeit investieren wollen, keine zusätzlichen Schulden möchten oder jederzeit an ihr Geld kommen müssen. Und für viele ist die Kombination aus beidem der vernünftigste Weg: ETF als liquide, breit gestreute Basis und eine oder mehrere Immobilien als gezielter Hebel.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine journalistische Einordnung und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die Rechenbeispiele beruhen auf vereinfachten Annahmen. Für konkrete Entscheidungen sollten individuelle Zahlen mit einem Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsberater geprüft werden.

Quellen: immocation, „Finanzfluss liegt falsch bei Immobilien – ich rechne es vor (meine erste Wohnung)“, YouTube, 07.10.2026 · Dr. Klein, Aktuelle Bauzinsen, Stand 07.10.2026 · § 23 EStG, § 3 Nr. 4 GrEStG, § 42 AO · Eigene Berechnungen.