Die EU-Kommission hat am 9. September 2026 eine „Verordnung über erschwinglichen Wohnraum“ vorgeschlagen (COM(2026) 599). Der Bundesrat hat am 16. Oktober eine Subsidiaritätsrüge beschlossen: Wohnungspolitik sei Sache der Mitgliedstaaten. Wichtig vorab: Bisher ist das nur ein Vorschlag. EU-Parlament und Rat müssen noch zustimmen.
Was die EU plant
Der Vorschlag gibt Behörden einen Rahmen für genau zwei Arten von Maßnahmen:
- Beschränkungen der Kurzzeitvermietung, etwa über Airbnb, aber nur für Unterkünfte, die nicht der Hauptwohnsitz des Gastgebers sind.
- Beschränkungen beim Kauf oder bei der Nutzung von Wohnungen, die kein Hauptwohnsitz sind, also etwa Zweitwohnungen, Leerstand oder Umwandlungsverbote.
Ausdrücklich nicht betroffen sind Mietpreisregeln in Mietverträgen, also weder Mietpreisbremse noch Mietendeckel aus Brüssel, außerdem Wohngeld, Steuern, Baunormen sowie Erbschaften und Schenkungen in der Familie.
Nur in Gebieten mit Wohnraumknappheit
Solche Maßnahmen wären nur in einem „Gebiet mit Wohnraumknappheit“ erlaubt. Dort muss eine durchschnittliche Wohnung mindestens das Achtfache des verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommens kosten, und dieser Wert muss in den letzten zehn Jahren gestiegen sein (ab dem Zehnfachen entfällt diese Bedingung). Die Behörde muss erhebliche negative Folgen nachweisen. Die Maßnahmen müssen verhältnismäßig und räumlich begrenzt sein und gelten höchstens fünf Jahre. Leerstand aus berechtigten Gründen wie Arbeit, Krankheit oder Nachlass ist ausgenommen.
Warum der Bundesrat widerspricht
Die Länderkammer sieht keine Rechtsgrundlage für die EU. Ihre eigenen Zweckentfremdungsgesetze hätten sich bewährt, der Vorschlag bringe vor allem Bürokratie, und die starren Schwellenwerte passten nicht zu den Mietmärkten. Außerdem will der Bundesrat auch die gewerbliche Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Wohnung regulieren können. Damit verlangt er eher mehr Spielraum für die Behörden als weniger.
Was das für private Vermieter heißt
Aktuell ändert sich nichts. Die normale, langfristige Vermietung ist von dem Vorschlag nicht betroffen. Relevant wird das Thema vor allem für Kurzzeitvermieter und Besitzer von Zweitwohnungen. Die nationalen Parlamente können noch bis zum 17. November 2026 Rügen einlegen.
Quellen: Bundesrat-Beschluss · Stellungnahme · BundesratKOMPAKT
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