Vermietung & „Liebhaberei“: So rettest du deinen Verlustabzug vor dem Finanzamt
Verluste aus einer vermieteten Wohnung mit dem übrigen Einkommen verrechnen und so Steuern sparen – das ist einer der größten Hebel für Immobilien-Investoren. Doch das Finanzamt kann diesen Vorteil kippen, wenn es deine Vermietung als steuerlich unbeachtliche „Liebhaberei“ einstuft. Die gute Nachricht: Bei normaler Dauervermietung bist du gut geschützt. Wo die Fallen liegen – und wie du sie umgehst – zeigt dieser Beitrag.
voller Werbungskostenabzug
prognose nötig
entgeltlicher Teil absetzbar
in Sonderfällen
1.Die gute Nachricht: Typisierung bei Dauervermietung
Grundlage ist das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04) in Verbindung mit ständiger BFH-Rechtsprechung. Der Kern: Wird eine Wohnung auf Dauer angelegt vermietet, wird die Einkünfteerzielungsabsicht (früher „Gewinnerzielungsabsicht“ genannt) grundsätzlich ohne weitere Prüfung unterstellt – und zwar selbst dann, wenn über Jahre Verluste anfallen.
2.Vorsicht: In diesen Sonderfällen verlangt das Finanzamt eine Prognose
Die Typisierung greift nicht automatisch. In folgenden Konstellationen prüft das Finanzamt die Absicht genauer und kann eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre verlangen:
- Ferienwohnungen mit Eigennutzung oder mit deutlich unterdurchschnittlicher Vermietungszeit.
- Verbilligte Vermietung an Angehörige (Kinder, Eltern) unterhalb bestimmter Grenzen.
- Befristete Mietverträge, die ausdrücklich mit einer geplanten Selbstnutzung oder einem Verkauf verknüpft sind.
- Aufwendig gestaltete oder möblierte Luxusobjekte – der BFH prüft bei Wohnflächen über 250 m² besonders kritisch, ob die Marktmiete den Wohnwert überhaupt abbildet.
In der Prognose müssen deine geschätzten Einnahmen über 30 Jahre die voraussichtlichen Ausgaben (AfA, Zinsen, Instandhaltung) übersteigen. Nur wenn diese Rechnung positiv ausfällt, bleibt der volle Verlustabzug erhalten. Wichtig: Die Feststellungslast liegt beim Steuerpflichtigen – also bei dir.
3.Die entscheidende Stellschraube: die 66-%-Grenze
Für die verbilligte Vermietung regelt § 21 Abs. 2 EStG klare Schwellen. Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete (Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten):
| Miete vs. ortsüblich | Folge | Werbungskosten |
|---|---|---|
| ≥ 66 % | Voll entgeltlich – keine Prognose nötig | 100 % abziehbar |
| 50 % bis < 66 % | Totalüberschussprognose erforderlich | 100 % nur bei positiver Prognose, sonst Aufteilung |
| < 50 % | Zwingende Aufteilung in entgeltlich/unentgeltlich | nur anteilig (entgeltlicher Teil) |
4.Praxis-Tipp: Leerstand richtig dokumentieren
Ein Klassiker aus der Beratungspraxis: Eine Wohnung steht länger leer – und das Finanzamt unterstellt Liebhaberei, weil „kein Geld fließt“. Um das zu entkräften, musst du deine ernsthaften Vermietungsbemühungen lückenlos nachweisen:
- Inserate (mit Datum) auf Portalen und in Zeitungen
- Korrespondenz mit Maklern und Interessenten
- Besichtigungsprotokolle und Absagen
- Belege für Renovierungen zur Wiedervermietung
5.Rechenbeispiel: die 30-Jahre-Rechnung
Ein vereinfachtes Zahlenbeispiel zeigt, warum die Einordnung so wichtig ist:
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen | + 7.000 € |
| Schuldzinsen | − 4.000 € |
| Abschreibung (AfA) | − 4.000 € |
| Ergebnis | − 1.000 € / Jahr |
Kaufpreis 200.000 €, jährlicher Verlust 1.000 € – über 30 Jahre summiert sich das auf −30.000 €. Ohne einkalkulierte Mietsteigerungen oder Wertzuwächse könnte das Finanzamt in einem Sonderfall (z. B. Ferienwohnung, verbilligte Vermietung) Liebhaberei annehmen und den Verlustabzug streichen.
Fazit
Die Dauervermietung ist steuerlich der bequeme Fall: Das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 nimmt dir die Prognoserechnung ab, und Anlaufverluste bleiben abziehbar. Kritisch wird es in drei Zonen – bei verbilligter Miete unter 66 %, bei Ferienwohnungen mit Eigennutzung und bei Luxus- oder befristeten Konstellationen. Wer die 66-%-Grenze im Blick behält, Leerstand sauber dokumentiert und im Zweifel eine positive 30-Jahres-Prognose aufstellt, sichert sich den vollen Verlustabzug – und damit einen der stärksten Steuerhebel im Immobilien-Investment.
Quellen: BMF-Schreiben vom 08.10.2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04, „Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung“); § 21 Abs. 2 EStG (gesetze-im-internet.de); Amtliches Einkommensteuer-Handbuch (EStH, Anhang 30 II); Merkblatt zur verbilligten Vermietung (Bayerisches Landesamt für Steuern); Haufe & steuertipps.de (verbilligte Vermietung, 66-%-Regel); BFH-Rechtsprechung zu Objekten über 250 m². Stand: Juli 2026.