Auszug aus der Mietwohnung: Was wirklich gilt

Beim Auszug aus der Mietwohnung wird viel behauptet: „Du musst frisch streichen“, „besenrein heißt blitzblank“, „Dübellöcher sind ein Schaden“. Vieles davon ist rechtlich schlicht falsch. Der Gesetzgeber und vor allem der Bundesgerichtshof haben Mieterrechte über die Jahre klar gestärkt. Hier findest du die häufigsten Streitpunkte – und was tatsächlich gilt.

1.Der Überblick auf einen Blick

Themenübersicht angelehnt an eine Grafik von „Allright“ (Mietrecht). Die folgenden Erläuterungen sind eigene, redaktionelle Einordnungen.

2.Renovierung & Abnutzung

Normale Abnutzung ist kein Schaden

Wer eine Wohnung bewohnt, nutzt sie ab – das ist der vertragsgemäße Gebrauch und mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB). Abgelaufene Teppiche, leichte Gebrauchsspuren, vergilbte Wände nach Jahren: Das ist kein ersatzpflichtiger Schaden. Ein Schaden liegt erst vor, wenn du über den normalen Gebrauch hinaus etwas beschädigst (z. B. Brandloch, zerkratztes Parkett).

Unrenoviert übernommen? Dann oft keine Renovierungspflicht

Starre Fristen sind unwirksam

Klauseln mit starren Renovierungsfristen („Küche alle 3 Jahre, Bad alle 5 Jahre“ – unabhängig vom tatsächlichen Zustand) sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung unwirksam. Zulässig sind allenfalls „weiche“ Fristen mit Zusatz wie „im Allgemeinen“ bzw. an den tatsächlichen Renovierungsbedarf gekoppelt. Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht komplett – die Renovierung wird dann Sache des Vermieters.

Endrenovierung ist nicht automatisch Pflicht

Eine Klausel, die pauschal eine Endrenovierung bei Auszug verlangt – unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde –, benachteiligt Mieter unangemessen und ist meist unwirksam. Wichtig: Ist eine solche Klausel unwirksam, „färbt“ das oft auf die gesamte Schönheitsreparaturregel ab.

3.Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel kann dich an kleinen Reparaturen beteiligen – aber nur unter engen Bedingungen. Nach BGH muss sie enthalten:

• eine Höchstgrenze je Einzelreparatur (in der Praxis meist rund 100–150 €),
• eine Jahresobergrenze (häufig etwa 6–8 % der Jahresmiete),
• die Beschränkung auf Teile, die du häufig direkt bedienst (Wasserhähne, Schalter, Griffe usw.).

4.Kaution

• Höhe: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) – ohne Nebenkosten.
• Zahlung: Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten leisten; die erste mit Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine „alles sofort“-Forderung ist unzulässig.
• Rückzahlung: Es gibt keine feste gesetzliche Frist. Der Vermieter darf eine angemessene Prüffrist nutzen (je nach Fall häufig etwa 3 bis 6 Monate) und einen Teil bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten. Grundlos „ewig“ behalten darf er die Kaution aber nicht.

5.Rückgabe der Wohnung

„Besenrein“ heißt besenrein – nicht blitzblank

Zur Rückgabe genügt in der Regel „besenrein“: groben Schmutz entfernen, fegen, offensichtliche Verunreinigungen beseitigen. Eine professionelle Endreinigung oder gar „nach-DIN-blitzblank“ schuldest du nicht, sofern nichts Wirksames anderes vereinbart ist.

Übliche Dübellöcher sind kein automatischer Schaden

Bilder, Regale, Lampen: In üblichem Umfang gesetzte Dübellöcher gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Du musst sie fachgerecht verschließen, wenn du zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bist – aber eine unübliche Menge (z. B. eine ganze Wand voller Bohrlöcher für eine Spezialmontage) kann anders zu bewerten sein. „Automatisch Schaden“ sind normale Löcher jedenfalls nicht.

6.Der rote Faden

7.Fazit

Beim Auszug zählt nicht, was der Vermieter behauptet, sondern was rechtlich wirksam vereinbart wurde. Normale Abnutzung ist kein Schaden, starre und pauschale Klauseln sind meist unwirksam, die Kaution ist gedeckelt und ratierlich zahlbar, und „besenrein“ bleibt besenrein. Wer seinen Vertrag kennt und im Zweifel Rat einholt (Mieterverein, Fachanwalt, Rechtsschutz), spart oft mehrere hundert Euro – und viel Ärger. Im Streitfall gilt: nichts vorschnell unterschreiben oder zahlen, sondern die konkrete Klausel prüfen lassen.