87.000 € Nachteil: Warum Deutschland Vermieter belohnt – und Eigenheimkäufer bestraft
Zwei Käufer, dieselbe Wohnung, derselbe Preis. Der eine zieht selbst ein, der andere vermietet. Nach 15 Jahren hat der Vermieter in einer deutschen Großstadt bis zu 87.000 Euro mehr auf dem Konto – allein wegen der Steuer. Das zeigt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), auf die auch Ökonom Werner Koller auf LinkedIn hinweist. Sein Fazit: Bezogen auf die Eigenkapitalrendite ist Deutschland ein Paradies für Vermieter – und genau darin liegt der Hauptgrund, warum Immobilieneigentum hierzulande so extrem konzentriert ist. Kein anderes EU-Land stellt Vermieter steuerlich besser als Selbstnutzer. Überall sonst ist es umgekehrt.
1.Was die IW-Studie konkret zeigt
Das IW hat durchgerechnet, was aus dem eingesetzten Eigenkapital wird, wenn eine Wohnung für rund 300.000 Euro gekauft und 15 Jahre gehalten wird – einmal zur Selbstnutzung, einmal zur Vermietung. Das Ergebnis: In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) steht der Vermieter am Ende um bis zu 87.000 Euro besser da als der Selbstnutzer derselben Wohnung. Im Umland der Metropolen sind es rund 52.500 Euro, in anderen Großstädten etwa 42.000 Euro, in den übrigen Landkreisen um die 45.000 Euro. Der Vorteil ist also kein Großstadtphänomen – er zieht sich durchs ganze Land.
2.Deutschland gegen den Rest Europas
Richtig bemerkenswert wird es im Ländervergleich der jährlichen Eigenkapitalrenditen:
| Land | Rendite Vermietung | Rendite Selbstnutzung | Wen begünstigt das System? |
|---|---|---|---|
| Deutschland | 7,1 % | 5,0 % | Vermieter |
| Österreich | 6,8 % | 7,8 % | Selbstnutzer |
| Frankreich | 5,7 % | 7,8 % | Selbstnutzer |
| Belgien | 4,8 % | 8,5 % | Selbstnutzer |
| Dänemark | 4,4 % | 6,1 % | Selbstnutzer |
| Niederlande | 2,3 % | 11,7 % | Selbstnutzer |
| Irland | 2,0 % | 9,7 % | Selbstnutzer |
Eigenkapitalrenditen in % pro Jahr nach Art der Nutzung; Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft (IW).
In allen sechs Vergleichsländern rentiert das Eigenheim besser als die vermietete Wohnung – in den Niederlanden und Irland sogar um ein Mehrfaches. Nur Deutschland dreht das Verhältnis um. Und das passt exakt zum Befund bei den Eigentumsquoten: Mit rund 44 % hat Deutschland eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten der EU – der EU-Schnitt liegt bei etwa 70 %.
3.Woher der Steuervorteil kommt
Der Unterschied ist kein Zufall, sondern Systematik des deutschen Steuerrechts:
- Abschreibung (AfA): Vermieter schreiben den Gebäudewert mit 2 % jährlich ab (Neubauten degressiv bzw. 3 %) – über 15 Jahre ein erheblicher steuerlicher Aufwandsposten, dem real oft gar kein Wertverlust gegenübersteht.
- Schuldzinsenabzug: Finanzierungskosten sind für Vermieter voll absetzbare Werbungskosten. Der Selbstnutzer zahlt seine Kreditzinsen aus versteuertem Einkommen.
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Modernisierung, Verwaltung, Fahrtkosten – beim Vermieter alles absetzbar, beim Selbstnutzer (fast) nichts.
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren: Die Wertsteigerung kassiert der Vermieter nach Ablauf der Spekulationsfrist komplett steuerfrei – er bekommt also die Abschreibung während der Haltezeit und den unversteuerten Wertzuwachs am Ende.
4.Die Folgen für den Immobilienmarkt
Wenn Vermieten systematisch rentabler ist als Selbstnutzen, kaufen bei knappem Angebot am Ende die, für die sich der Kauf am meisten lohnt: Kapitalanleger. Laut dem Analyseunternehmen Empirica treibt genau diese Konkurrenz die Preise und verdrängt Menschen, die eine Immobilie nur für sich selbst kaufen wollen, aus dem Markt. Die Konsequenzen:
- Vermögenskonzentration: Nirgendwo sonst in der EU konzentriert sich Immobilienvermögen auf so wenige Menschen wie in Deutschland.
- Altersvorsorge-Lücke: Das abbezahlte Eigenheim ist in den meisten EU-Ländern der wichtigste Baustein privater Altersvorsorge. Wer dauerhaft mietet, muss die Miete auch als Rentner aufbringen – bei sinkendem Rentenniveau eine wachsende Sozialfrage.
- Mietmarkt-Paradox: Die steuerliche Vermieterförderung vergrößert zwar das Mietangebot – aber sie zementiert zugleich ein Land der Mieter, das dann wiederum Mietendeckel und Regulierung diskutiert.
5.Was heißt das für dich – als Käufer oder Anleger?
Als Kapitalanleger
Die Studie bestätigt, was Immobilieninvestoren längst nutzen: Der Staat subventioniert die vermietete Immobilie über AfA, Zinsabzug und die steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren. Wer Vermögen aufbaut, fährt mit der Kombination „vermieten, abschreiben, nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei realisieren“ steuerlich außergewöhnlich gut – solange die Politik diese Regeln nicht ändert. Genau diese Änderungsdiskussion dürfte die Studie neu befeuern.
Als (künftiger) Selbstnutzer
Trotz des Steuernachteils ist das Eigenheim nicht automatisch die schlechtere Entscheidung – die ersparte Miete ist eine sichere, steuerfreie „Rendite“, und die Zwangssparwirkung der Tilgung ist für viele der effektivste Vermögensaufbau. Aber die Zahlen mahnen zur Ehrlichkeit beim Rechnen: Erwerbsnebenkosten von 10–12 % müssen erst einmal wieder verdient werden, und wer nur wenige Jahre bleibt, fährt mit Mieten plus ETF-Sparplan oft besser. Wer beides kombinieren will, kann über Modelle nachdenken wie: zuerst als Kapitalanlage kaufen und vermieten (AfA + Zinsabzug nutzen) und erst später selbst einziehen – steuerlich zulässig, aber mit Fallstricken (anteilige AfA-Historie, Spekulationsfrist bei Verkauf, Eigenbedarfskündigung). Solche Gestaltungen gehören in die Hände eines Steuerberaters.
6.Und die Politik?
Die naheliegenden Reformoptionen liegen seit Jahren auf dem Tisch: Freibeträge oder Senkung der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb selbst genutzten Wohneigentums, Eigenkapital-Hilfen für Schwellenhaushalte, oder – wie in Nachbarländern – eine gezielte steuerliche Begünstigung der Selbstnutzung. Das IW plädiert dafür, Selbstnutzer zu entlasten, statt Vermieter schlechterzustellen: Ein kleinerer Abstand würde den Markt entzerren, ohne das Mietangebot zu würgen. Bis dahin gilt der nüchterne Befund aus Kollers Beitrag: Deutschland ist das einzige Land Europas, das die Rendite der Vermieter per Steuerrecht über die der Selbstnutzer stellt.
Fazit
Die IW-Studie liefert die Zahl zu einem lange bekannten Gefühl: Gleiche Wohnung, gleicher Preis – aber bis zu 87.000 Euro Unterschied nach 15 Jahren, nur wegen der Nutzungsart. Solange AfA, Schuldzinsenabzug und steuerfreier Verkauf exklusiv den Vermietern gehören, bleibt Deutschland ein Land der Mieter mit hoher Vermögenskonzentration. Für Anleger sind die Regeln eine Einladung, für Eigenheimkäufer ein Handicap, das man kennen und einrechnen sollte – und für die Politik eine Steilvorlage, die Eigentumsquote endlich ernsthaft anzugehen.
Quellen:
- IW Köln – Pressemitteilung: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer (Michael Voigtländer)
- Handelsblatt – IW-Studie: Selbstnutzer gegenüber Vermietern benachteiligt
- DAS INVESTMENT – Wie Deutschland Eigenheimkäufer benachteiligt
- Werner Koller, LL.M. – LinkedIn-Beitrag zur IW-Studie (Ökonomie/Sozialpolitik/Wirtschaftsrecht)