Mit dem Jahressteuergesetz 2026 kommt eine wichtige Neuregelung: der neue § 6f EStG. Er betrifft die Aufteilung des Kaufpreises bei Immobilien zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäudeanteil – und damit direkt die Höhe der steuerlichen Abschreibung (AfA) für Vermieter und Immobilieninvestoren. Wer hier falsch aufteilt, verschenkt bares Geld oder riskiert spätere Nachzahlungen.

Warum die Kaufpreisaufteilung steuerlich so entscheidend ist

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie wird der Gesamtkaufpreis aufgeteilt in den Anteil für Grund und Boden und den Anteil für das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil kann über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (AfA). Der Bodenanteil ist nicht abschreibungsfähig. Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto höher fällt die jährliche AfA aus – und desto mehr Steuern sparen Vermieter.

Das Finanzamt prüft die Aufteilung genau. Bisher gab es oft Streitigkeiten, wenn die Aufteilung im Kaufvertrag vom Finanzamt angezweifelt wurde.

Die neue Regelung: § 6f EStG im Jahressteuergesetz 2026

Mit dem Jahressteuergesetz 2026 wird ein neuer Paragraph eingeführt, der die Aufteilung klarer regeln soll. Ziel ist mehr Rechtssicherheit für Steuerpflichtige und gleichzeitig eine bessere Nachvollziehbarkeit für die Finanzverwaltung.

Die neue Vorschrift schafft eine klare gesetzliche Grundlage und definiert eine Rangfolge, wie die Aufteilung künftig zu erfolgen hat.

Die geplante Rangfolge bei der Kaufpreisaufteilung

Künftig soll folgende Reihenfolge gelten:

1. Vertragliche Aufteilung im notariellen Kaufvertrag (höchste Priorität)
2. BMF-Arbeitshilfe der Finanzverwaltung (falls keine oder unzureichende vertragliche Regelung)
3. Qualifiziertes Gutachten (nur noch in begründeten Ausnahmefällen)

Das bedeutet: Wer eine klare und nachvollziehbare Aufteilung bereits im Kaufvertrag vereinbart, hat künftig die besten Karten.

Auswirkungen auf die Immobilien-AfA für Vermieter

Durch die neue Regelung wird die AfA-Berechnung transparenter und vorhersehbarer. Gleichzeitig steigt der Druck, die Aufteilung bereits beim Kauf sorgfältig zu regeln. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Abschreibungspotenzial über viele Jahre.

Besonders relevant wird die neue Regelung bei:

• Kauf vermieteter Bestandsimmobilien
• Erwerb von Neubauten zur Vermietung
• Umwandlung von selbstgenutztem in vermietetes Eigentum

Das Gutachten – künftig mit höheren Anforderungen?

Bisher konnte in Streitfällen relativ einfach ein Gutachten eingeholt werden. Mit der neuen Regelung wird ein qualifiziertes Gutachten voraussichtlich strengeren Anforderungen unterliegen und nur noch als letztes Mittel zugelassen.

Das spart in vielen Fällen Kosten und Zeit – vorausgesetzt, die Aufteilung im Kaufvertrag ist gut begründet.

„Dosenöffner“ für weitere steuerliche Themen

Steuerberater Stefan Mücke weist darauf hin, dass § 6f EStG möglicherweise als Türöffner für weitere wichtige Themen dienen könnte – insbesondere bei der Restnutzungsdauer-AfA. Wer sich jetzt intensiv mit der Kaufpreisaufteilung beschäftigt, ist für künftige Entwicklungen besser vorbereitet.

Praktische Empfehlungen für Käufer und Vermieter

Was du jetzt tun solltest:

• Bei jedem Immobilienkauf frühzeitig eine fundierte Kaufpreisaufteilung mit dem Notar besprechen.
• Die Aufteilung im Kaufvertrag möglichst detailliert und nachvollziehbar regeln.
• Bei Unsicherheiten einen Steuerberater oder auf Immobilien spezialisierten Gutachter hinzuziehen.
• Die neue BMF-Arbeitshilfe im Blick behalten, sobald sie veröffentlicht wird.